Venta a precio reducido + regalo. Cómo vender su propiedad de alquiler a un familiar con un “regalo de plusvalía” (gift of equity).

Imagine esta situación de la vida real: usted es dueño de una casa que ha alquilado durante muchos años. La declaración de cierre (closing statement) indica que el precio de venta es de $170,000. Pero usted está ayudando a su hijo a comprar su primera vivienda, así que le regala $50,000 de plusvalía (equity). Él solo le paga a usted (o al banco) $120,000 en efectivo.

Al principio, usted (o su contador) anota los $170,000 completos en el Formulario 4797. Y empieza a preocuparse: “¿Voy a pagar impuestos sobre dinero que nunca recibí?”

Buenas noticias: usted NO tiene que pagar impuestos sobre los $170,000. Solo declara los $120,000 que realmente recibió. Los $50,000 adicionales se tratan como un regalo por separado. Esto es 100% legal y muy común entre familias. No es evasión de impuestos: el propio IRS (Servicio de Impuestos Internos) explica exactamente cómo hacerlo en su publicación, la Publicación 544.

Repasemos todo paso a paso, como si se lo explicara a su vecino tomando un café.

1. Por qué solo declara los $120,000 (y no los $170,000 completos)

El IRS llama a esto una “venta a precio reducido” (bargain sale): usted vende a propósito por menos del valor justo de mercado para ayudar a alguien (en este caso, a su hijo).

Según las reglas del IRS:

• La parte que usted realmente recibe en efectivo o cheque = venta → esto genera una ganancia tributable.
• La diferencia = regalo → usted no paga impuesto sobre los ingresos por el regalo.

Así que en su declaración de impuestos usted anota: Cantidad obtenida (amount realized) = $120,000 (solo el dinero real que recibió).

Los $50,000 son un regalo. Usted no paga impuesto sobre los ingresos ni impuesto sobre las ganancias de capital por esa cantidad.

2. Un dato importante: el terreno no se puede depreciar

Mucha gente piensa: “mi propiedad de alquiler está totalmente depreciada, así que mi base es cero”. Eso es casi cierto, pero no del todo.

El terreno nunca se desgasta, por eso el IRS dice que no se puede depreciar. Solo el edificio (la casa en sí) se puede depreciar a lo largo de 27.5 años.

Un ejemplo realista con números que todos pueden entender:

• Hace años usted compró la casa + el terreno por $200,000.
• Los registros del condado mostraban: terreno = $40,000 (20%), edificio = $160,000 (80%).
• A lo largo de los años usted depreció los $160,000 completos del edificio → para efectos tributarios, hoy vale $0 en sus registros.
• Su base ajustada hoy = solo el terreno = $40,000 (¡no cero!).

Esto es lo que realmente sucede en el 90% de los casos. Para efectos tributarios, el edificio ya no tiene valor, pero el terreno sigue teniéndolo.

3. ¿Cuánto impuesto paga realmente usted (el padre o la madre)?

Usted declara en el Formulario 4797:

• Cantidad obtenida: $120,000
• Su base ajustada: $40,000
• Ganancia total: $80,000

Ahora, la regla especial para las propiedades de alquiler:

• Recuperación de la depreciación (depreciation recapture; el dinero que usted ahorró con todos esos años de deducciones): hasta $80,000 de su ganancia (la cantidad menor entre su ganancia total y la depreciación que tomó) se llama “ganancia no recuperada de la Sección 1250” (unrecaptured Section 1250 gain). Usted paga impuestos sobre esta parte a una tasa máxima del 25% (no a la tasa normal del impuesto sobre los ingresos).
• Cualquier ganancia adicional por encima de eso = ganancia de capital a largo plazo normal (por lo general, al 0%, 15% o 20%).

En nuestro ejemplo: usted paga impuestos sobre unos $80,000 en total (mayormente al 25%). No paga impuestos sobre el regalo de $50,000.

4. Un ejemplo real del IRS tomado de su propia publicación (con un bien un poco diferente)

Este es el ejemplo exacto de la Publicación 544 del IRS (traducido):

“Usted transfirió bienes muebles depreciables a su hijo por $20,000. En el momento de la transferencia, los bienes tenían para usted una base ajustada de $10,000 y un FMV (valor justo de mercado) de $40,000. Usted había tomado una depreciación de $30,000.
Se considera que usted hizo un regalo de $20,000 (la diferencia). Usted tiene una ganancia tributable de $10,000 (precio de venta de $20,000 menos la base de $10,000) que debe declararse como ingreso ordinario proveniente de la depreciación. Usted declara $10,000 de su depreciación de $30,000 como ingreso ordinario… por lo que los $20,000 restantes de depreciación se trasladan a su hijo…”

Para una casa de alquiler, el cálculo es casi el mismo, excepto que la tasa de recuperación suele ser del 25% en lugar de la del ingreso ordinario. Lo importante: cualquier depreciación no utilizada se traslada a su hijo.

5. ¿Y su hijo? Su base y sus impuestos futuros

La “base” tributaria de su hijo (su costo inicial para efectos tributarios) es de $120,000: exactamente lo que pagó.

• La parte del regalo de $50,000 no le traslada ninguna base de usted (porque la base de su edificio ya era cero).
• Si él sigue alquilando la propiedad, puede empezar a depreciar su nueva base de $120,000 a lo largo de 27.5 años.

Cuando su hijo venda la casa más adelante a un desconocido (digamos, por $250,000):

• Su ganancia será mayor porque su base es de solo $120,000 (menos la depreciación que él haya tomado).
• Pagará el impuesto por recuperación solo sobre la depreciación que él haya reclamado.
• Cualquier depreciación que usted no haya recuperado se queda con la propiedad, pero en nuestro ejemplo usted ya recuperó todo lo posible, así que no hay nada adicional para él.

Este es el intercambio justo: usted paga menos impuestos ahora y su hijo paga un poco más después. El IRS está conforme porque, al final, el impuesto se paga.

6. ¿Qué formularios presenta y cómo se llenan?

Para usted (el vendedor, padre o madre):

1. Formulario 4797 (Sales of Business Property, ventas de bienes de negocio)
   • Parte III (para bienes raíces)
   • Línea de “Amount realized” (cantidad obtenida) → anote $120,000
   • Línea de “Adjusted basis” (base ajustada) → anote $40,000 (o el valor real de su terreno)
   • El formulario calculará automáticamente la ganancia y trasladará la parte de recuperación a su Anexo 1 (Schedule 1) o al Formulario 1040.
   • Adjunte una nota breve: “Bargain sale with gift of equity of $50,000 to son - see attached gift letter and closing statement.” (Venta a precio reducido con un regalo de plusvalía de $50,000 al hijo; vea la carta de regalo y la declaración de cierre adjuntas.)
2. Formulario 709 (declaración del impuesto sobre donaciones, Gift Tax Return): solo si el regalo supera el límite anual
   • En 2026, la cantidad exenta es de $19,000 por persona.
   • Su regalo de $50,000 supera el límite en $31,000, así que debe presentar el Formulario 709.
   • Usted no paga ningún impuesto sobre donaciones a menos que ya haya regalado más de $15 millones en toda su vida.
   • Solo tiene que declararlo, y eso reduce un poco su exención de por vida.

La compañía de títulos (title company) le enviará un Formulario 1099-S que muestra los $170,000 completos. Eso es normal. Usted no toma en cuenta la cantidad del 1099-S y usa la cantidad correcta de $120,000 en su declaración. El IRS lo espera en las operaciones con regalo de plusvalía.

7. Lo que su hijo debe guardar para siempre

Su hijo debe guardar estos documentos en un lugar seguro (o en una carpeta digital) para cuando algún día venda la casa:

• La declaración de cierre de su venta
• La carta de regalo (gift letter; el banco normalmente le pide que firme una)
• Una copia de su Formulario 4797 o, al menos, del cuadro de depreciación
• Sus propios registros de depreciación futuros

¿Por qué? Para que él (o su contador) pueda demostrar que su base es de $120,000 y no de $170,000. ¡Si pierde los documentos, el IRS puede suponer que su base es cero y él pagará muchos más impuestos!

En resumen

Venderle a su hijo con un regalo de plusvalía es una forma inteligente y legal en que las familias se ayudan a comprar vivienda. Usted paga impuestos solo sobre el dinero real que recibió. El IRS sabe que esto ocurre todo el tiempo y tiene reglas claras al respecto.

Solo recuerde tres cosas sencillas:

1. Declare solo el efectivo que realmente recibió.
2. El terreno nunca se deprecia: su base es, como mínimo, el valor del terreno.
3. Guarde todos los documentos para que su hijo no reciba una sorpresa con los impuestos más adelante.

Si sus números son diferentes (otro precio de compra, otro valor del terreno, etc.), reúnase con su preparador de impuestos y muéstrele este artículo junto con su declaración de cierre. Podrá ingresar los números exactos en el programa en cinco minutos.

Usted no está engañando al sistema: simplemente está usando las reglas que escribió el IRS. ¡Eso es exactamente lo que el IRS espera que hagan las familias inteligentes!